Nach Ablauf der ersten Zinsbindung ist die Baufinanzierung in den seltensten Fällen bereits vollständig getilgt. Es bleibt eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung organisiert werden muss. Wer sich frühzeitig mit den Optionen auseinandersetzt, kann von günstigen Konditionen profitieren und unangenehme Überraschungen vermeiden.
Prolongation: Verlängerung bei der bisherigen Bank
Die einfachste Form der Anschlussfinanzierung ist die Prolongation, also die Verlängerung des bestehenden Darlehensvertrags bei der bisherigen Bank. Die Bank unterbreitet dazu meist rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot. Der Vorteil liegt im geringen administrativen Aufwand, allerdings ist das Angebot nicht automatisch das günstigste am Markt, weshalb ein Vergleich sinnvoll ist.
Umschuldung zu einer anderen Bank
Bei einer Umschuldung wird die Restschuld bei einem anderen Kreditinstitut neu finanziert, das bessere Konditionen bietet. Dieser Wechsel erfordert etwas mehr Aufwand, etwa die Grundschuldabtretung, kann sich aber insbesondere bei größeren Restschulden und deutlichen Zinsunterschieden finanziell lohnen. Ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach Ablauf der Zinsbindung erleichtert diesen Wechsel.
Forward-Darlehen für frühzeitige Zinssicherung
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, den aktuellen Zinssatz bereits Monate oder Jahre vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung festzuschreiben. Das ist besonders attraktiv, wenn steigende Zinsen erwartet werden. Für diese Zinssicherheit verlangen Banken üblicherweise einen Zinsaufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Fällt das Zinsniveau bis zum Beginn des neuen Darlehens, kann sich das Forward-Darlehen im Nachhinein als weniger vorteilhaft erweisen.
Wann sich ein Forward-Darlehen lohnen kann
Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, hängt stark von den individuellen Zinserwartungen und der Risikobereitschaft ab. Wer Planungssicherheit über steigende Zinsen stellt, kann von einer frühzeitigen Festschreibung profitieren, während risikobereitere Kreditnehmer möglicherweise abwarten und auf ein günstigeres Zinsumfeld zum eigentlichen Fälligkeitstermin hoffen.
- Ablauf der Zinsbindung frühzeitig im Kalender vermerken
- Angebote mehrerer Banken vergleichen, nicht nur Prolongation
- Restschuld und mögliche Sondertilgungen prüfen
- Bei erwarteten Zinssteigerungen Forward-Darlehen erwägen
- Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitigem Wechsel beachten
| Option | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Prolongation | Geringer Aufwand | Nicht zwingend günstigstes Angebot |
| Umschuldung | Oft bessere Konditionen | Mehr administrativer Aufwand |
| Forward-Darlehen | Frühe Zinssicherheit | Zinsaufschlag, Risiko bei fallenden Zinsen |
„Verbraucherinnen und Verbraucher sollten Anschlussfinanzierungen frühzeitig vergleichen und sich nicht ungeprüft auf das erste Angebot der bisherigen Bank verlassen.“— Verbraucherzentrale
Rechtzeitige Planung als Schlüssel
Idealerweise beginnt die Beschäftigung mit der Anschlussfinanzierung bereits zwei bis drei Jahre vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung. So bleibt genug Zeit, verschiedene Angebote einzuholen, die eigene finanzielle Situation zu prüfen und gegebenenfalls von einem Forward-Darlehen zu profitieren, ohne unter Zeitdruck eine überstürzte Entscheidung treffen zu müssen.
Wer die verschiedenen Optionen kennt und rechtzeitig vergleicht, kann bei der Anschlussfinanzierung oft spürbar Zinskosten sparen und die eigene Baufinanzierung langfristig auf eine solide Grundlage stellen.
