Der Erwerb einer Immobilie vom Bauträger, also der Kauf eines Grundstücks mit noch zu errichtendem oder im Bau befindlichem Gebäude, bringt spezifische Risiken mit sich. Gerät ein Bauträgerunternehmen während der Bauphase in wirtschaftliche Schieflage, drohen Käuferinnen und Käufern Bauverzögerungen, unvollendete Gebäude oder im schlimmsten Fall der Verlust bereits geleisteter Abschlagszahlungen. In den vergangenen Jahren häuften sich Meldungen über Insolvenzen in der Bauwirtschaft, weshalb das Thema Käuferschutz für viele Interessierte an Bedeutung gewonnen hat.
Rechtlicher Rahmen der Abschlagszahlungen
Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt, in welchem Umfang Bauträger Abschlagszahlungen von Käuferinnen und Käufern verlangen dürfen und an welchen Baufortschritt diese gekoppelt sein müssen. Zahlungen dürfen grundsätzlich erst nach Fertigstellung bestimmter Bauabschnitte fällig werden, wodurch das Risiko einer Vorauszahlung auf noch nicht erbrachte Leistungen begrenzt werden soll. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass nicht jeder Vertrag diese Vorgaben korrekt abbildet, weshalb eine rechtliche Prüfung des Bauträgervertrags vor Unterzeichnung dringend zu empfehlen ist.
Was im Insolvenzfall passiert
Wird ein Bauträger insolvent, entscheidet in der Regel eine Insolvenzverwaltung darüber, ob und wie das Bauvorhaben fortgeführt wird. Käuferinnen und Käufer werden dabei zu Gläubigern und müssen ihre Ansprüche im Insolvenzverfahren anmelden. Ob und in welchem Umfang bereits geleistete Zahlungen zurückerstattet werden oder ob das Objekt von einem anderen Unternehmen fertiggestellt wird, hängt stark vom Einzelfall ab, etwa von der Insolvenzmasse und dem Baufortschritt. Häufig verzögert sich der Bauabschluss dadurch erheblich, was zusätzliche Kosten etwa für Zwischenmiete verursachen kann.
- Bauträgervertrag vor Unterschrift von unabhängiger Seite prüfen lassen
- Zahlungsplan mit den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung abgleichen
- Bonität und Referenzen des Bauträgers vorab recherchieren
- Fertigstellungsgarantien oder Bürgschaften einfordern
- Baufortschritt regelmäßig dokumentieren und prüfen lassen
Absicherungsmöglichkeiten für Käufer
Neben der genauen Prüfung des Zahlungsplans können sich Käuferinnen und Käufer durch zusätzliche vertragliche Sicherheiten schützen, etwa durch eine Fertigstellungsbürgschaft, die im Insolvenzfall zumindest einen Teil des finanziellen Risikos abfedert. Auch die Beauftragung eines unabhängigen Bausachverständigen zur Begleitung der Bauabnahmen kann helfen, Mängel und unvollständige Leistungen frühzeitig zu erkennen, bevor weitere Abschlagszahlungen fällig werden. Wichtig ist zudem, sich vorab über die wirtschaftliche Stabilität und den Leumund des Bauträgerunternehmens zu informieren.
„Käuferinnen und Käufer sollten Abschlagszahlungen stets kritisch mit dem tatsächlichen Baufortschritt abgleichen, um im Insolvenzfall das finanzielle Risiko zu begrenzen.“— Bauherren-Schutzbund
Fazit
Auch wenn die meisten Bauträgerprojekte planmäßig abgeschlossen werden, zeigen aktuelle Fälle, dass eine Insolvenz während der Bauphase erhebliche finanzielle und zeitliche Folgen für Käuferinnen und Käufer haben kann. Eine sorgfältige Vertragsprüfung, eine realistische Einschätzung des Zahlungsplans sowie zusätzliche Sicherheiten wie Bürgschaften sind wichtige Bausteine, um das eigene Risiko beim Immobilienkauf vom Bauträger deutlich zu reduzieren.
