Der Erwerb und die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien kann in Deutschland mit besonderen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten verbunden sein, der sogenannten Denkmalschutz-Absetzung für Abnutzung. Diese Regelung soll Anreize schaffen, historisch wertvolle Bausubstanz zu erhalten, da entsprechende Sanierungen häufig aufwendiger und teurer sind als Modernisierungen an gewöhnlichen Bestandsimmobilien.
Wie die Denkmal-AfA funktioniert
Bei der Denkmalschutz-AfA können Sanierungskosten, die nach Erwerb der Immobilie für denkmalgerechte Modernisierungsmaßnahmen anfallen, über einen bestimmten Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Selbstnutzer und Vermieter werden dabei unterschiedlich behandelt: Vermieter können die begünstigten Sanierungskosten in der Regel über einen längeren Zeitraum linear abschreiben, während für Selbstnutzer eigene, meist kürzere Abschreibungsregeln gelten. Voraussetzung ist stets eine enge Abstimmung der Baumaßnahmen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde.
Wichtige Voraussetzungen
Damit die steuerlichen Vorteile tatsächlich greifen, müssen die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen vorab mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von dieser als denkmalgerecht bescheinigt werden. Eigenmächtig durchgeführte Umbauten ohne entsprechende Genehmigung und Bescheinigung können die steuerlichen Vorteile gefährden. Zudem zählen üblicherweise nur die nach dem Erwerb angefallenen Sanierungskosten, nicht der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie, zu den begünstigten Aufwendungen.
- Sanierungsmaßnahmen vorab mit Denkmalschutzbehörde abstimmen
- Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde einholen
- Unterschiedliche Regeln für Vermieter und Selbstnutzer beachten
- Nur Sanierungskosten nach Erwerb sind begünstigt
- Steuerliche Beratung vor Beginn der Maßnahmen empfehlenswert
Chancen und Risiken für Kapitalanleger
Für Kapitalanlegerinnen und -anleger kann die Denkmal-AfA die Rendite einer vermieteten Immobilie steuerlich attraktiver machen, insbesondere bei höherem persönlichen Steuersatz. Gleichzeitig sind Denkmalimmobilien häufig mit höheren Sanierungs- und Unterhaltskosten verbunden, da denkmalgerechte Materialien und Handwerksleistungen oft teurer sind als konventionelle Baumaßnahmen. Eine realistische Kalkulation der Gesamtkosten ist deshalb unerlässlich, um die tatsächliche Rendite nicht zu überschätzen.
„Die Denkmalschutz-AfA kann finanziell attraktiv sein, ersetzt aber keine sorgfältige Prüfung der tatsächlichen Sanierungskosten und des baulichen Zustands.“— Bundesverband der Immobilienverwalter
Fazit für Interessierte
Wer den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie erwägt, sollte sich frühzeitig steuerlich beraten lassen und die Kommunikation mit der Denkmalschutzbehörde von Anfang an in die Planung einbeziehen. Nur wenn Sanierungsumfang, Kosten und steuerliche Rahmenbedingungen realistisch aufeinander abgestimmt sind, lässt sich das Potenzial der Denkmal-AfA sinnvoll ausschöpfen.
