Angesichts stark gestiegener Grundstückspreise in vielen Regionen gewinnt das Erbbaurecht, umgangssprachlich oft Erbpacht genannt, wieder an Aufmerksamkeit. Dabei erwirbt eine Bauherrin oder ein Bauherr nicht das Grundstück selbst, sondern lediglich das zeitlich befristete Recht, darauf ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Im Gegenzug wird ein jährlicher Erbbauzins an die Grundstückseigentümerin oder den Grundstückseigentümer gezahlt, häufig eine Kommune, Kirche oder Stiftung. Das Modell senkt die anfänglichen Kapitalkosten spürbar, da der oft größte Einzelposten beim Bau, das Grundstück, nicht gekauft werden muss.
Wie das Erbbaurecht rechtlich funktioniert
Das Erbbaurecht wird notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen, wodurch es dinglich abgesichert ist und in der Regel vererbt, verkauft oder beliehen werden kann. Üblich sind Laufzeiten zwischen 50 und 99 Jahren, wobei Details zur Anpassung des Erbbauzinses, zu möglichen Verlängerungsoptionen sowie zu den Rechten am Ende der Laufzeit im Erbbaurechtsvertrag genau geregelt sein sollten. Besonders wichtig ist die sogenannte Heimfallklausel, die regelt, was mit dem Gebäude geschieht, falls der Vertrag vorzeitig endet oder der Erbbauberechtigte gegen wesentliche Vertragspflichten verstößt.
Wirtschaftliche Vor- und Nachteile
Der offensichtliche Vorteil des Erbbaurechts liegt in der geringeren Anfangsinvestition, da kein Grundstückskaufpreis aufgebracht werden muss, was gerade für Familien mit begrenztem Eigenkapital den Zugang zum Wohneigentum erleichtern kann. Diesem Vorteil steht die laufende Zahlung des Erbbauzinses gegenüber, der sich über die Vertragslaufzeit an die allgemeine Preisentwicklung anpassen kann und damit eine dauerhafte finanzielle Verpflichtung darstellt. Zudem kann sich ein Erbbaurechtsgrundstück beim Wiederverkauf schwerer vermarkten lassen, da manche Käuferinnen und Käufer ein Volleigentum am Grundstück bevorzugen.
- Vertragslaufzeit und Verlängerungsoptionen genau prüfen
- Regelungen zur Anpassung des Erbbauzinses verstehen
- Heimfallklausel und Entschädigungsregelungen klären
- Beleihbarkeit bei der finanzierenden Bank vorab abklären
- Wiederverkaufswert im Vergleich zum Volleigentum realistisch einschätzen
Für wen sich das Erbbaurecht eignet
Das Modell eignet sich vor allem für Bauherrinnen und Bauherren, die trotz begrenztem Eigenkapital zeitnah bauen möchten und bereit sind, im Gegenzug eine dauerhafte finanzielle Verpflichtung in Form des Erbbauzinses einzugehen. Auch Kommunen setzen das Erbbaurecht gezielt ein, um bezahlbares Wohneigentum zu fördern, ohne kommunale Flächen dauerhaft zu veräußern, wodurch sie langfristig Einfluss auf die Nutzung behalten. Wer hingegen langfristig Vermögen im Grundstück selbst aufbauen möchte, sollte die eingeschränkte Wertsteigerung durch das Erbbaurecht kritisch bedenken.
„Erbbaurecht kann den Zugang zu Wohneigentum erleichtern, verlagert aber einen Teil der finanziellen Belastung in eine dauerhafte laufende Zahlung.“— Deutscher Erbbaurechtsverband
Fazit
Erbbaurecht ist keine grundsätzlich bessere oder schlechtere Alternative zum klassischen Grundstückskauf, sondern eine Frage der individuellen finanziellen Situation und Prioritäten. Wer die laufenden Kosten realistisch kalkuliert und den Vertrag sorgfältig prüfen lässt, kann mit diesem Modell durchaus zu attraktiven Konditionen bauen, sollte sich der langfristigen Bindung und der eingeschränkten Vermögensbildung im Grundstück jedoch bewusst sein.
