Der Kaufpreis einer Immobilie ist nur ein Teil der Gesamtinvestition. Wer eine Wohnung oder ein Haus erwirbt, muss zusätzlich mit Kaufnebenkosten rechnen, die je nach Bundesland und Kaufpreis erheblich ins Gewicht fallen können. Zu den wichtigsten Posten zählen die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.
Die Grunderwerbsteuer im Bundesländervergleich
Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgesetzt und variiert entsprechend deutlich. Während einige Bundesländer einen vergleichsweise niedrigen Satz erheben, liegen andere spürbar höher. Käufer sollten sich vor der Kaufentscheidung über den in ihrem Bundesland geltenden Satz informieren, da dieser direkt auf den beurkundeten Kaufpreis angewendet wird und damit einen der größten Nebenkostenposten darstellt.
Notar- und Grundbuchkosten
Der Kaufvertrag für eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Die dafür anfallenden Notarkosten sowie die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch orientieren sich am Kaufpreis und liegen in der Praxis üblicherweise bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und daher bei allen Notaren weitgehend vergleichbar.
Maklerprovision und ihre Aufteilung
Seit der Reform der Maklerprovision wird diese bei Verkauf von Wohnimmobilien an Privatpersonen in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sofern beide Seiten den Makler beauftragt haben oder eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde. Die Höhe der Provision ist grundsätzlich frei verhandelbar, orientiert sich in der Praxis aber häufig an regional üblichen Sätzen.
- Grunderwerbsteuer je nach Bundesland unterschiedlich hoch
- Notar- und Grundbuchkosten meist bei rund 1,5–2 % des Kaufpreises
- Maklerprovision häufig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt
- Gutachterkosten bei Bedarf zusätzlich einplanen
- Insgesamt oft 8–12 % des Kaufpreises an Nebenkosten realistisch
| Posten | Typischer Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | je nach Bundesland unterschiedlich |
| Notar- und Grundbuchkosten | rund 1,5–2 % |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | je nach Region und Vereinbarung |
| Sonstige Kosten (Gutachten etc.) | individuell |
Warum Nebenkosten nicht mitfinanziert werden sollten
Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht oder nur eingeschränkt über den regulären Immobilienkredit, da sie keinen bleibenden Sachwert darstellen. Wer die Nebenkosten dennoch über einen Kredit abdecken muss, sollte mit spürbar schlechteren Konditionen rechnen. Deshalb empfiehlt es sich, die Kaufnebenkosten möglichst vollständig aus Eigenkapital zu bestreiten.
„Käuferinnen und Käufer sollten für Nebenkosten beim Immobilienerwerb je nach Bundesland und Maklerbeteiligung mit einem zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises rechnen.“— Statistisches Bundesamt
Eine realistische Kalkulation aller Nebenkosten gehört zu den wichtigsten Schritten vor dem Immobilienkauf. Wer diese Posten von Anfang an einplant, vermeidet finanzielle Engpässe kurz vor oder nach der Beurkundung und geht die Finanzierung mit einer verlässlichen Gesamtkostenbasis an.
