Angesichts anhaltend hoher Kaufpreise und strenger Vergabekriterien der Banken suchen manche Haushalte nach Alternativen zur klassischen Immobilienfinanzierung. Der Mietkauf wird dabei immer wieder als Ausweg diskutiert, insbesondere für Interessenten mit wenig Eigenkapital, aber stabilem Einkommen. Beim Mietkauf zahlt die künftige Eigentümerpartei zunächst über einen vereinbarten Zeitraum Miete, ein Teil davon wird später auf den Kaufpreis angerechnet, bevor die Immobilie tatsächlich ins Eigentum übergeht. Das Modell klingt attraktiv, ist rechtlich und wirtschaftlich jedoch komplexer als ein gewöhnlicher Mietvertrag.
Wie ein Mietkaufvertrag aufgebaut ist
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen dem echten Mietkauf, bei dem die Käuferin oder der Käufer nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit automatisch zum Erwerb verpflichtet ist, und dem unechten Mietkauf, bei dem lediglich ein Optionsrecht auf den späteren Erwerb besteht. In beiden Varianten wird üblicherweise notariell ein Gesamtpaket aus Mietvertrag und Kaufvorvertrag beurkundet, in dem Kaufpreis, Anrechnungsbeträge und Übergabemodalitäten festgelegt sind. Wichtig ist, dass bereits zu Vertragsbeginn ein realistischer, marktgerechter Kaufpreis fixiert wird, da spätere Wertsteigerungen sonst einseitig zulasten einer Vertragspartei gehen können.
Für wen sich das Modell eignen kann
Mietkauf kann für Personen interessant sein, die aktuell kein ausreichendes Eigenkapital besitzen, aber ein stabiles und absehbar steigendes Einkommen erwarten, etwa junge Familien in der Aufbauphase oder Selbstständige mit unregelmäßigem, aber wachsendem Verdienst. Auch bei Verkäufern, die eine Immobilie nicht sofort komplett veräußern möchten oder einen zahlungswilligen, aber (noch) nicht finanzierungsfähigen Interessenten binden wollen, kommt das Modell gelegentlich zum Einsatz. Für die breite Masse der Käuferinnen und Käufer bleibt die klassische Bankfinanzierung jedoch meist die günstigere und planbarere Variante.
- Kaufpreis und Anrechnungsquote frühzeitig vertraglich fixieren
- Notarielle Beurkundung des gesamten Vertragswerks prüfen lassen
- Instandhaltungspflichten während der Mietphase klären
- Absicherung für den Fall von Zahlungsausfällen einbauen
- Unabhängige Rechtsberatung vor Vertragsunterschrift einholen
Risiken, die häufig unterschätzt werden
Ein zentrales Risiko besteht darin, dass die monatlichen Zahlungen beim Mietkauf oft höher ausfallen als eine ortsübliche Miete, da ein Teil davon als Ansparung auf den Kaufpreis gedacht ist. Gerät die kaufwillige Partei während der Laufzeit in finanzielle Schwierigkeiten, drohen unter Umständen der Verlust bereits gezahlter Anrechnungsbeträge sowie rechtliche Auseinandersetzungen um die vertragliche Rückabwicklung. Zudem tragen Mietkäuferinnen und Mietkäufer je nach Vertragsgestaltung teils schon während der Mietphase Pflichten, die sonst dem Eigentümer obliegen, etwa größere Instandhaltungskosten, ohne bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu sein.
„Mietkaufmodelle sollten stets im Detail geprüft werden, da sich Rechte und Pflichten deutlich von einem klassischen Mietverhältnis unterscheiden können.“— Verbraucherzentrale
Fazit für die Praxis
Der Mietkauf kann in Einzelfällen eine sinnvolle Brücke zum Immobilieneigentum darstellen, ersetzt aber keine solide Finanzplanung. Wer über diese Option nachdenkt, sollte den Vertrag von unabhängiger juristischer Seite prüfen lassen und die Gesamtkosten über die Vertragslaufzeit realistisch mit einer klassischen Finanzierung vergleichen. Nur so lässt sich beurteilen, ob das Modell tatsächlich einen finanziellen Vorteil bietet oder ob am Ende ein klassischer Bankkredit die günstigere Lösung gewesen wäre.
