Mieterhöhungen gehören zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mieterinnen, Mietern und Vermietenden. Damit Erhöhungen nicht willkürlich erfolgen, hat der Gesetzgeber klare Regeln geschaffen, die sich an ortsüblichen Vergleichsmieten, gesetzlichen Kappungsgrenzen sowie in angespannten Märkten an der Mietpreisbremse orientieren.
Der Mietspiegel als Orientierungsgröße
Viele Städte und Gemeinden veröffentlichen einen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete für unterschiedliche Wohnungstypen, Baujahre und Lagen abbildet. Vermietende können eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, müssen diese aber nachvollziehbar begründen, etwa unter Bezug auf den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder vergleichbare Wohnungen.
Die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt, dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um maximal 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Kappungsgrenze durch Landesverordnung auf 15 Prozent abgesenkt werden. Diese Regelung soll sprunghafte Mieterhöhungen verhindern, auch wenn der Markt eigentlich höhere Mieten hergäbe.
Mietpreisbremse bei Neuvermietung
Die Mietpreisbremse gilt speziell für Neuvermietungen in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten und begrenzt die zulässige Miete grundsätzlich auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen gelten etwa für umfassend modernisierte Wohnungen oder wenn die Vormiete bereits über diesem Wert lag. Mieterinnen und Mieter können bei Verstößen die Miete rügen und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.
Modernisierungsumlage: Kosten teilweise umlegen
Führen Vermietende energetische Modernisierungen oder andere wertsteigernde Baumaßnahmen durch, dürfen sie einen Teil der Kosten über die sogenannte Modernisierungsumlage auf die Miete umlegen. Der zulässige Umlagesatz sowie eine Kappungsgrenze für die monatliche Mieterhöhung infolge von Modernisierungen sind gesetzlich begrenzt, um Mieterinnen und Mieter vor übermäßigen Belastungen zu schützen.
- Mieterhöhung anhand des örtlichen Mietspiegels prüfen
- Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent beachten
- Bei Neuvermietung die Mietpreisbremse berücksichtigen
- Modernisierungsankündigung genau prüfen
- Bei Unsicherheit Mieterverein oder Beratung einschalten
| Instrument | Wirkung |
|---|---|
| Mietspiegel | Bestimmt ortsübliche Vergleichsmiete |
| Kappungsgrenze | Begrenzt Anstieg auf 15–20 % in drei Jahren |
| Mietpreisbremse | Begrenzt Miete bei Neuvermietung |
| Modernisierungsumlage | Regelt Umlage von Modernisierungskosten |
„Mieterhöhungen müssen formal korrekt begründet und dürfen die gesetzlichen Kappungsgrenzen nicht überschreiten.“— Deutscher Mieterbund
Rechte im Zweifel prüfen lassen
Da die Regelungen rund um Mietspiegel, Kappungsgrenze und Mietpreisbremse komplex sind und sich je nach Bundesland unterscheiden können, lohnt sich bei einer angekündigten Mieterhöhung häufig eine individuelle Prüfung. Mietervereine und Verbraucherzentralen bieten hierzu in der Regel eine erste, kostengünstige Einschätzung an.
Ein grundlegendes Verständnis dieser Instrumente hilft Mieterinnen und Mietern, unangemessene Erhöhungen zu erkennen, und unterstützt Vermietende dabei, Erhöhungen rechtssicher und nachvollziehbar zu gestalten.
