Energetische Sanierungen gelten als wichtiger Baustein der Wärmewende im Gebäudebestand, sorgen bei Mietparteien jedoch regelmäßig für Verunsicherung, sobald eine Modernisierungsankündigung ins Haus flattert. Das Gesetz erlaubt es Vermieterinnen und Vermietern grundsätzlich, einen Teil der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umzulegen, allerdings innerhalb enger gesetzlicher Grenzen, die Mietparteien vor unangemessenen Belastungen schützen sollen.
Welche Maßnahmen als Modernisierung gelten
Als umlagefähige Modernisierung gelten Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern oder Energie beziehungsweise Wasser nachhaltig einsparen, etwa eine Fassadendämmung, der Austausch alter Fenster oder der Einbau einer effizienteren Heizungsanlage. Reine Instandhaltungs- oder Reparaturmaßnahmen, die lediglich den vertragsgemäßen Zustand wiederherstellen, zählen hingegen nicht dazu und dürfen entsprechend nicht über die Modernisierungsumlage abgerechnet werden, auch wenn sie im gleichen Bauabschnitt durchgeführt werden.
Gesetzliche Grenzen der Umlage
Vermieterinnen und Vermieter dürfen einen bestimmten Prozentsatz der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen, wobei zusätzlich eine Kappungsgrenze gilt, die verhindert, dass die Miete innerhalb weniger Jahre um einen bestimmten Betrag pro Quadratmeter steigt. Diese Kappungsgrenze fällt niedriger aus, wenn die Ausgangsmiete bereits vergleichsweise gering war, um besonders einkommensschwache Haushalte vor drastischen Erhöhungen zu schützen. Vermieter müssen zudem etwaige erhaltene Fördermittel von den umlagefähigen Kosten abziehen, bevor sie die Modernisierungsumlage berechnen.
- Modernisierungsankündigung mindestens drei Monate vor Beginn prüfen
- Umlagefähige von nicht umlagefähigen Kosten sauber trennen
- Kappungsgrenze und Prozentsatz der Umlage kontrollieren
- Abzug erhaltener Fördermittel von den Modernisierungskosten verlangen
- Härtefallregelung bei unzumutbarer finanzieller Belastung prüfen
Rechte der Mietparteien
Mietparteien müssen eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung grundsätzlich dulden, können jedoch bei unzumutbarer finanzieller Belastung durch die geplante Mieterhöhung einen Härtefalleinwand geltend machen. Dieser muss in der Regel innerhalb einer bestimmten Frist nach Zugang der Ankündigung schriftlich vorgebracht werden und die persönliche wirtschaftliche Situation nachvollziehbar darlegen. Auch formale Fehler in der Modernisierungsankündigung, etwa eine unzureichende Kostenaufstellung oder fehlende Angaben zur zu erwartenden Mieterhöhung, können angegriffen werden.
„Die Modernisierungsumlage soll energetische Sanierungen wirtschaftlich attraktiv machen, ohne Mieterinnen und Mieter unangemessen zu belasten.“— Deutscher Mieterbund
Praktische Empfehlung
Wer eine Modernisierungsankündigung erhält, sollte diese zeitnah prüfen und im Zweifel fachkundigen Rat einholen, etwa bei einer Mietervereinigung, bevor Fristen ungenutzt verstreichen. Insbesondere die korrekte Berechnung der Umlage sowie die vollständige Anrechnung von Fördermitteln sind in der Praxis häufige Streitpunkte, die sich bei genauer Prüfung oft zugunsten der Mietpartei klären lassen. Eine frühzeitige, sachliche Auseinandersetzung mit der Ankündigung kann spätere Konflikte über die tatsächliche Mieterhöhung deutlich reduzieren.
