In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden, damit er wirksam ist. Der notarielle Kaufvertrag regelt weit mehr als nur den Kaufpreis: Er legt Fälligkeiten, Gewährleistungsausschlüsse, Besitzübergang und zahlreiche weitere Details fest, die im Streitfall entscheidend sein können. Wer den Vertragsentwurf rechtzeitig erhält und aufmerksam prüft, kann spätere Konflikte häufig vermeiden.
Der Entwurf sollte rechtzeitig vorliegen
Käuferinnen und Käufer haben das Recht, den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zu erhalten, um ihn in Ruhe prüfen zu können. Diese Zeit sollte unbedingt genutzt werden, um unklare Formulierungen zu hinterfragen und gegebenenfalls fachlichen Rat einzuholen. Der Notar ist zwar zur Neutralität verpflichtet und erläutert den Vertrag, vertritt aber keine der Parteien einseitig, weshalb eigene Sorgfalt wichtig bleibt.
Wichtige Vertragsbestandteile im Überblick
Neben Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten enthält ein Kaufvertrag typischerweise Regelungen zu Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang, zur Auflassungsvormerkung im Grundbuch, zu bestehenden Belastungen wie Grundschulden sowie zum Gewährleistungsausschluss für Sachmängel. Auch mitverkauftes Inventar, etwa Einbauküchen oder Gartenhäuser, sollte konkret im Vertrag aufgeführt werden, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.
- Kaufpreis, Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten prüfen
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch sicherstellen
- Bestehende Grundschulden und deren Löschung klären
- Mitverkauftes Inventar konkret benennen
- Übergabetermin und Zustand der Immobilie festhalten
- Gewährleistungsausschluss und dessen Grenzen verstehen
Gewährleistungsausschluss und seine Grenzen
Bei gebrauchten Immobilien ist ein weitgehender Ausschluss der Sachmängelgewährleistung üblich und rechtlich zulässig. Dieser Ausschluss greift jedoch nicht, wenn der Verkäufer bekannte Mängel arglistig verschwiegen hat. Käuferinnen und Käufer sollten deshalb vor Vertragsunterzeichnung ein umfassendes Bild vom Zustand der Immobilie gewinnen, etwa durch eine gründliche Besichtigung oder ein technisches Gutachten, da nachträgliche Ansprüche wegen versteckter Mängel oft schwer durchzusetzen sind.
„Ein notarieller Kaufvertrag sollte niemals unter Zeitdruck unterschrieben werden, denn spätere Korrekturen sind meist nur mit erheblichem Aufwand möglich.“— Bundesnotarkammer
Der Ablauf nach der Beurkundung
Nach der notariellen Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer vor einem Doppelverkauf schützt. Anschließend werden die im Vertrag festgelegten Fälligkeitsvoraussetzungen geprüft, bevor der Kaufpreis überwiesen wird. Erst nach vollständiger Zahlung und Erfüllung aller Bedingungen erfolgt die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch, was mehrere Wochen bis Monate dauern kann.
