Nach Jahren steigender Finanzierungskosten und angespannter Haushaltsbudgets rücken Zwangsversteigerungen von Immobilien wieder stärker in den Fokus, da Zahlungsschwierigkeiten mancher Eigentümerinnen und Eigentümer zunehmen. Für Kaufinteressierte klingt das Verfahren zunächst nach einem Schnäppchen, tatsächlich unterscheidet es sich jedoch in wesentlichen Punkten vom regulären Immobilienkauf und erfordert deutlich mehr Vorbereitung und Fachwissen.
Wie eine Zwangsversteigerung abläuft
Eine Zwangsversteigerung wird in der Regel von einem Gläubiger, häufig einer finanzierenden Bank, beim zuständigen Amtsgericht beantragt, wenn Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht mehr erfüllt werden. Das Gericht lässt zunächst ein Verkehrswertgutachten erstellen und legt einen Versteigerungstermin fest, der öffentlich bekanntgemacht wird. Am Termin selbst können Interessierte Gebote abgeben, wobei ein Mindestgebot in Höhe von in der Regel siebzig Prozent des Verkehrswerts erreicht werden muss, damit der Zuschlag erteilt werden kann; unterhalb bestimmter Schwellen kann das Gericht den Zuschlag versagen.
Chancen für Kaufinteressierte
Der wesentliche Reiz einer Zwangsversteigerung liegt in der Möglichkeit, eine Immobilie unter Umständen unterhalb des regulären Marktpreises zu erwerben, insbesondere wenn wenige Bieter am Termin teilnehmen. Zudem entfällt bei einer Zwangsversteigerung die sonst übliche Maklerprovision, was die Nebenkosten im Vergleich zu einem klassischen Kauf reduzieren kann. Für erfahrene Kapitalanleger, die mit dem Verfahren vertraut sind, stellen Zwangsversteigerungen daher eine mögliche Ergänzung zur klassischen Objektsuche dar.
- Verkehrswertgutachten sorgfältig prüfen, Besichtigung ist meist nur eingeschränkt möglich
- Grundbuch auf bestehende Belastungen und Rechte Dritter kontrollieren
- Finanzierungsbestätigung und Sicherheitsleistung vorab organisieren
- Rechtliche Situation bei bestehenden Mietverhältnissen klären
- Gerichtstermin und Verfahrensregeln vorab genau studieren
Risiken, die häufig unterschätzt werden
Anders als beim klassischen Immobilienkauf ist eine ausführliche Innenbesichtigung vor der Versteigerung oft nicht oder nur eingeschränkt möglich, da die bisherigen Bewohnerinnen und Bewohner nicht zur Mitwirkung verpflichtet sind. Kaufinteressierte müssen sich daher meist auf das gerichtliche Verkehrswertgutachten und öffentlich zugängliche Informationen verlassen, was das Risiko unerkannter Mängel erhöht. Zudem sind bestehende Belastungen im Grundbuch, etwa Wohnrechte oder Nutzungsrechte Dritter, sorgfältig zu prüfen, da diese je nach Rangfolge auch nach dem Zuschlag bestehen bleiben können.
„Der Erwerb einer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren erfordert deutlich mehr Vorbereitung und rechtliches Verständnis als ein regulärer Immobilienkauf.“— Deutscher Anwaltverein
Finanzielle Vorbereitung ist entscheidend
Wer am Versteigerungstermin bieten möchte, muss in der Regel eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts nachweisen, etwa durch eine Bankbürgschaft oder einen bestätigten Scheck. Zudem muss die Restfinanzierung kurzfristig gesichert sein, da der Zuschlagsbetrag innerhalb einer vergleichsweise engen Frist beglichen werden muss. Wer diese finanziellen Voraussetzungen nicht rechtzeitig organisiert, sollte von einer Teilnahme absehen, da bereits erfolgte Sicherheitsleistungen im Falle eines Zahlungsverzugs verloren gehen können.
