Am 10. Juli wurde das neue Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet, was bei vielen Hausbesitzern für Erleichterung sorgte: Die umstrittene Pflicht, beim Heizungswechsel auf mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zurückzugreifen, ist endgültig vom Tisch. Auch die zuvor geplante Beratungspflicht entfällt komplett, und der Einbau moderner Gas- oder Ölheizungen bleibt weiterhin gestattet. In der Praxis wird diese gesetzliche Änderung von vielen Betroffenen als weitgehende Entwarnung interpretiert.
Diese Annahme greift nach Einschätzung von Branchenfachleuten jedoch zu kurz. Julia Flemming, zertifizierte Verkehrswertgutachterin und Immobilienmaklerin, warnt vor einer Fehlinterpretation der neuen Rechtslage. Aus der Perspektive der Immobilienbewertung habe sich die Lage keineswegs entspannt. Der finanzielle Druck ist nicht verschwunden, sondern hat sich lediglich von den unmittelbaren Anschaffungskosten für neue Heizsysteme hin zu den künftigen Betriebskosten und den Finanzierungsbedingungen der Banken verlagert.
Die gesetzliche Bio-Treppe verteuert den Betrieb fossiler Anlagen
Verantwortlich für das anhaltende Kostenrisiko ist unter anderem der Paragraf 43 des Gesetzes, der eine stufenweise Pflicht zur Nutzung grüner Brennstoffe vorschreibt. Diese sogenannte Bio-Treppe sieht vor, dass ab dem Jahr 2029 mindestens zehn Prozent der Wärmeenergie aus biogenen Kraftstoffen oder Wasserstoff gewonnen werden müssen. Im Jahr 2030 steigt diese Quote auf 15 Prozent, erreicht 2035 einen Pflichtanteil von 30 Prozent und klettert bis zum Jahr 2040 auf 60 Prozent. Bis zum Jahr 2045 soll die Wärmeversorgung schließlich vollständig klimaneutral erfolgen.
Ebenso sind bereits in Betrieb befindliche Heizungsanlagen von künftigen Verschärfungen betroffen. Für diese Bestandsanlagen soll ab dem Jahr 2028 eine verbindliche Mindestquote für grünes Gas sowie umweltfreundliches Heizöl gelten. Die genaue prozentuale Höhe dieser Quoten wird durch ein separates Gesetz geregelt, dessen Verabschiedung bis zum 1. Dezember dieses Jahres vorgesehen ist. Der Betrieb rein fossiler Anlagen wird somit über die kommenden Jahre gesetzlich spürbar verteuert.
Auswirkungen auf Marktwerte und die Kreditvergabe
Der anhaltende Kostendruck wirkt sich direkt auf den Immobilienmarkt aus. Neben den steigenden Preisen für biogene Brennstoffe belastet der CO2-Preis die langfristige Wirtschaftlichkeit von Gebäuden mit konventionellen Heizungen. Kaufinteressierte müssen zudem feststellen, dass Kreditinstitute bei der Vergabe von Immobiliendarlehen die künftigen Betriebskosten und die energetische Qualität des Objekts immer strenger prüfen. Ein energetischer Sanierungsstau kann sich somit direkt mindernd auf den Marktwert auswirken und Verhandlungen erschweren.
Einordnung der Redaktion: Für Eigentümer, Vermieter sowie Kaufinteressierte bedeutet die Neuregelung keine langfristige finanzielle Entlastung, sondern eine Verschiebung der wirtschaftlichen Risiken. Während der Verzicht auf die 65-Prozent-Pflicht kurzfristig Investitionsentscheidungen vereinfacht, zwingen die Bio-Treppe ab 2029 und die kommenden Quoten für Bestandsanlagen ab 2028 zu einer vorausschauenden Kalkulation. Wer jetzt noch ohne Weitblick in fossile Systeme investiert, geht das Risiko drastisch steigender Betriebskosten ein und muss bei einem späteren Verkauf mit Abschlägen beim Immobilienwert sowie Hürden bei der Finanzierung durch potenzielle Käufer rechnen.